고정금리 vs 변동금리 어떤걸 선택할까

고금리의 시대, 고정금리와 변동금리의 차이에 대해 알아보고 어떤 선택이 최선일지 고민해보자.

 

1. 개요

고정금리는 이자율과 모기지금액이 고정되어 모기지 기간내에 변하지 않는다. 반면 변동금리는 모기지 기간내에 이자율과 모기지금액이 계속 변동할 수 있다. 변동금리가 가진 불확실성 때문에 변동금리가 고정금리보다 낮은 이율을 갖는경우가 많다.

 

2. 고정금리(Fixed Rate Interest)

2.1 장단점

장점

• 이자율과 모기지금액이 고정되어 있어 모기지기간동안 변하지 않으므로 안정적이다.
• 원금과 이자에 대한 비율이 고정적이므로 얼마동안 모기지를 갚아야하는지 예측가능하다.

단점

• 변동금리에 비해 높은 이자율을 갖는다.
• 고정이므로 모기지기간내에 이자율이 떨어지더라도 바꿀수 없다. 다음 모기지 갱신때까지 기다리거나 Refinancing을 해야한다. 
• 만일 Closed, Fixed Rate 모기지 계약을 했다면 중간에 계약을 파기하거나 Refinancing을 할 경우 Penalty를 내야한다. 

2.2 운영방식

고정금리 모기지를 이용할 경우, 모기지 기간내에 고정된 이자와 모기지금액을 지불하게 된다. 모기지 기간이 길어질수록 낮은 고정금리를 받을수 있다. 하지만 처음 계약당시의 이자율 그대로 계약기간동안 유지하게 되어 금리가 중간에 떨어지더라도 내 이자율은 떨어지지 않는다. 

 

고정금리는 크게 아래와 같은 2가지로 구분할 수 있다.

• Closed Fixed rate Mortgage

모기지를 미리 갚을 수 없는 조건으로 계약한다. 미리 갚을경우 Penalty가 있다.

 

• Open Fixed rate Mortgage

모기지를 미리 갚을수 있으며 Penalty를 물지 않는다. Closed보다 비싼 이자율을 갖는다.

 

3. 변동금리(Variable Rate Interest)

3.1 장단점

장점

• 모기지기간내에 이자율이 하락할 경우 내 이자도 거기에 맞춰 하락하므로 혜택을 볼 수 있다. 
• 중간에 계약을 해지할 경우, 일반적으로 3달치 이자를 지불하면 된다. 
• 이자율이 계속 상승한다면 중간에 고정금리로 변경할 수 있다.

단점

• 이자율이 상승할 경우 그에맞춰 내야하는 이자 부담이 커진다.
• 중간에 고정금리로 변경하더라도 변경시점의 이자율을 반영하므로 처음계약당시보다 높은 금액을 내게 될 가능성이 많다.

3.2 운영방식

변동금리는 Prime rate*에 따라 변동한다. 따라서 변동금리를 선택할 경우 Prime rate이 변할때마다 내가 내는 이자금액은 언제라도 변할 수 있다. Prime rate이 떨어진다면 이득이지만 반대로 오른다면 내 이자율도 그에따라 오르게 된다.   

 

* Prime rate이란
: Bank of Canada가 정한 Overnight Rate(or Policy Interest Rate)을 기준으로 정해지며 6대 은행과 같은 금융기관에 의해 결정되는 금리이다. 은행이 모기지, 대출 등을 빌려줄때 Variable Interest Rate을 결정하는 요인이 된다.
Overnight Rate이 오르면 금융기관이 정하는 Prime rate도 오르게 되며 보통 Overnight rate보다 Prime rate이 높다.
2024년 10월 24일기준, Overnight rate은 3.75%, Prime Rate은 5.95%이다.

 

 

변동금리는 다양한 기간을 선택할수 있지만 대개 5년단위 변동금리를 많이 선택한다. 5년의 기간동안 이자율은 떨어질수도 있고 오를수도 있는데 이것을 정확하게 예측할수 있는 사람은 거의 없을것이다. 이자율이 올라갈 위험성을 갖는것과 동시에 반대로 떨어지는 확률에 베팅할수도 있는데 이것이 변동금리의 매력이라고 할 수 있다.

 

또한 변동금리는 고정금리에 비해 중간에 해지하는 Penalty가 적다. 보통은 3개월치 이자를 Penalty로 낸다. 

 

변동금리도 아래와같이 2가지 타입으로 나뉜다.

 

• Fixed payment Variable-rate Mortgage

캐나다의 변동금리 대부분은 Fixed payment방식으로, 이자율은 변동하지만 내가 매월 내는 모기지금액은 고정되어있는것을 말한다.  상환 모기지 금액은 고정이지만 원금과 이자의 비중이 변할수 있다. 예를들어 매월 내는 모기지금액이 $2,000이라고 할때 이자율이 상승한다면 상환하는 원금의 비중은 줄어들고 이자의 비중이 늘어날 것이다. 반대로 이자율이 하락한다면 상환하는 원금의 비중이 늘고 이자의 비중이 줄어들지만 전체 모기지 금액은 그대로 $2,000불을 내게된다. 

Fixed payment Variable Mortgage - 전체 모기지 금액은 변함없다

 

• Adjustable-rate Variable Mortgage

Fixed payment와 반대로 이자율의 변동에 따라 매월 상환하는 모기지 금액도 늘어나거나 줄어든다. 따라서 예측가능성이 떨어지고 예산결정에 어려움을 주는 단점이 있다. 

 

4. 결론

예측가능한 모기지금액을 원하고 해당 모기지를 오랫동안 가져갈 계획이 확고하다면 고정금리를 선택하는 것이 낫다. 하지만 금리가 낮아질 가능성에 베팅하고 싶다면 변동금리를 선택하는것도 돈을 절약할수 있는 방법이 된다. 

 

변동금리는 중간에 고정금리로 바꿀수는 있지만 금리를 미리 예측하기란 무척 어렵고 이미 오르기 시작할때 높아진 이율로 고정되면 오랜기간동안 높은 모기지금액을 감당해야할 위험이 있다.